广州拆迁纠纷律师

■深度提示

2006年10月18日上午8点，大兴区旧宫镇德林园小区近百名业主聚集在1号楼前，准备去法庭旁听两名业主被物业起诉一案，他们以此来声援两名被起诉的业主。

这两名业主被诉未按时交纳供暖费、物业费。这是发生在大兴区物业与业主纠纷的个案，但我们不敢保证这样的事情不在其它小区发生。寒冷的冬天就要来了，小区的业主却因供暖费、物业费纠纷与物业对簿公堂。

本报记者谢长艳文/摄

阳台与墙体之间有4厘米宽的裂缝。

由于法庭只能容纳20人旁听，近80位业主站在场外等候。

生活用水在脸盆里沉淀了一层细沙。

10月18日上午8点50分左右，德林园小区近百名业主陆续来到大兴区红星人民法庭，准备旁听这起案子。红星法庭的一名工作人员说，她头一次见到有这么多人来旁听。

业主被诉 物业公司讨要供暖费、物业费 近百名业主赶往法庭

这些业主多数在小区论坛上看到了开庭的消息。“我是专门向单位请了假，来声援这两名被告上法庭的业主。我非常关心此案的审理结果，这关系到我们的切身利益。今天到这里来的人，都没有交物业费和供暖费。物业是恶人先告状，我担心自己有一天也会被物业起诉到被告席上。”听了业主张先生的一席话，旁边的其他业主频频点头。

被起诉的两名业主是3号楼6单元的吴杨女士、1号楼3单元的付桂梅女士。德林园小区物业——北京博爱物业公司要求吴杨支付2005年至2006年的供暖（冷）费和生活热水费等3826.4元、2005年6月至2006年6月的物业费1274元；要求付桂梅支付2005年至2006年的供暖（冷）费和生活热水费2038.8元、2005年9月至2006年9月的物业费2144元。

吴杨介绍说，2006年9月，她突然接到大兴区红星人民法庭的传票，得知自己被物业起诉。“我觉得物业管理有问题，才没有交物业费，被物业起诉真有点接受不了。”她说，“但静下心来一想，我手里有很多证据，对簿公堂也能从容面对、信心十足。”

9点10分，此案在红星法庭一层最大的审判厅开庭。由于审判厅只能容纳20人旁听，没进去的近80位业主一直在外面等候，不时有业主趴在玻璃门上观看里面的庭审情况。

审判现场没有出现激烈的言辞对质，吴杨和付桂梅当庭提交了反诉状，提出小区饮用水的水质问题、供暖问题、地下室出租问题等19项内容。

中午12点左右，法官宣布休庭，下次庭审时间另行通知。

前来旁听的业主纷纷表示，这起案子他们会一直关注下去，直到有了审理结果。
近三分之一的业主没交费

德林园小区一名业主表示，没有按时交纳2005年至2006年的供暖费和物业费的业主，不仅仅是被告上法庭的两名业主，还包括当天到法庭旁听的近100名业主。该小区几乎三分之一的业主都没有交供暖费和物业费。这一点，记者从北京博爱物业公司经理杨振川处得到了证实。据博爱物业统计，该小区69.5%的业主交纳了2005年到2006年的物业费，72.6%的业主交纳了2005年到2006年的供暖（冷）费。

被起诉业主曾带头维权

这么多业主没交供暖费和物业费，物业为什么单单起诉两名业主？业主们觉得，物业的举措是杀鸡给猴看，因为这两名业主的丈夫在与物业的交涉中表现得十分积极。特别是2005年7月和8月，业主和物业有两次正式的交流会，业主推选的4名代表中两次都有吴杨的丈夫王鹏林、付桂梅的丈夫王先生。王鹏林说：“和物业的交涉中，我们的语言也比较强硬，可能物业认准了我们两个是代表才起诉的，要是我们输了官司也能给其他业主点儿颜色看吧。”

业主孟繁奇先生也经常代表业主与物业交涉，但他却没有被起诉，他说：“我没被起诉，因为我家房子的阳台裂开了，物业曾经给我写过书面承诺进行维修，可到现在也没有进展。可能是我抓住了物业的把柄，才没有被起诉。”

“就是因为两名被告业主的丈夫一直带着小区业主维权，专门挑物业的毛病，所以物业才起诉他们的。”博爱物业的杨振川经理说，“既然签了物业管理服务协议，业主就应该交物业费。”对于其他没有交物业费和供暖费的业主，杨经理表示，物业没有再起诉的打算，而是打算和业主多进行沟通，并且提高服务质量，让业主主动交纳物业费。

追根溯源：生活用水、供暖、墙体倾斜未解决

业主吴杨介绍说，从2004年6月开始入住德林园小区至今，该小区目前有600多名业主。博爱物业是开发商指定的，业主在办理入住手续时，必须先交纳1年的物业费和供暖费，否则就拿不到钥匙。

“可入住后，业主们陆续发现小区存在很多问题，最主要的是生活用水、冬天供暖、墙体倾斜等问题。业主几次与物业进行沟通，存在的问题都没有解决。”吴杨说。

业主用桶装水做饭

在吴杨家的自来水管上，安了一套净化器和一套软化器。这两套设备价值5000多元，每天24小时耗电运转。吴杨说：“小区使用的自备井水常有泥沙、有时还带着油状漂浮物，散发着腥味。”记者在采访中发现，该小区很多业主都用桶装水做饭。在付桂梅家，她从水龙头上接了一盆水做试验。过了5分钟后，盆底沉淀了一层黄色的细沙。

业主张铁兵说：“自从入住小区，我都是开车从城里拉水用。除了冲厕所，我几乎就没用过小区的水。”业主们介绍说，买房时开发商承诺入住半年后给他们接上市政自来水，现在两年过去了也不见动静，找物业也无济于事。

对此，博爱物业公司经理杨振川说：“小区的水确实硬度偏高，但北京市卫生局提供的检测报告表明，水是符合饮用标准的。许多业主居然怀疑报告不实，物业也没有办法。”

室温曾是10摄氏度

德林园小区使用的是中央液态供暖系统，供暖效果也不令业主满意。“开发商曾经承诺，冬季供暖温度是18到22℃。可自从2004年入住，我们已经度过了两个冬天，室内的温度总是勉勉强强达到16摄氏度，有时候还在16摄氏度以下。”吴杨说。

小区3号楼的业主杨女士说，2004年到2005年的冬天，她家的室温才达到10℃。那个冬天，她家里买来电暖气和暖风扇也难挡寒气侵袭，全家人都曾受感冒煎熬。物业多次修理空调，温度也刚刚达到供暖标准16℃，这个温度还不能天天保证，而且在去年冬天这个问题还没有得到改善。许多业主表示，供暖情况不改善，他们交供暖费没有任何意义。

杨振川经理表示：“小区冬季供暖时，室内温度基本都能达到16℃的标准，只是个别住户因为房屋位置的原因，室内温度较低。在这种情况下，物业会在收取供暖费的时候有所浮动。”他还表示，只要室温有16℃，就达到标准了。可有的业主却说家里不暖和而拒绝交暖气费，就有点无理取闹了。

墙体倾斜与裂缝

一些业主入住不久还发现房屋出现裂缝，有的墙体还出现倾斜。11号楼1单元的业主前女士说，她2004年9月入住后就发现家里的墙体倾斜，当时物业派人把墙体刨开约1.5平米的面积进行检查，可是问题没有检查出来墙面也没给修补好，如今两年多了无人问津，现在门框和墙体之间的距离足有3厘米。

在该小区1号楼外记者看到，一层的阳台与下面的墙体有4厘米宽的裂缝。“物业说这些问题都在安全许可范围内，可购买这套房子我花费了毕生的积蓄，住这样的房子觉得不甘心。”业主孟繁奇说。

物业表态：“物业不可能没有瑕疵” 物业拒绝公开账目

2005年7月28日，50多名业主就生活用水、供暖、房屋质量，以及消防设备缺失、电梯不年检、环境卫生、小区绿化、停车位、地下室出租等问题与物业进行了第一次正式交流，大兴区旧宫镇小区办也有领导参加了会议。

在交流会上，业主要求物业解决问题，同时要求物业公开费用收支账目。业主代表王鹏林说，物业答应尽快解决业主提出的问题，也明确表示30天内公开物业收支项目。“可就在2005年8月12日，物业和业主再次进行沟通时，博爱物业出尔反尔，宣布不再公开物业收支账目。”

业主向物业发律师函

“我们业主觉得物业一点信誉都没有，从那以后，物业和业主的关系就一直僵持着，我们业主提出的问题一个都没有解决。”王鹏林说。

据介绍，2006年4月，德林园小区361位业主委托北京市安园律师事务所给博爱物业发出律师函，要求物业履行承诺和告知义务，否则业主可能采取集体诉讼的方式来维护自己的利益。

“我们就是在业主准备集体起诉博爱物业时，收到了传票。”吴杨说。

目前，付桂梅和吴杨在等待下次开庭的同时，也在积极筹备成立该小区的业主委员会。

“物业不可能没有瑕疵”

据杨振川介绍，在“十一”期间，博爱物业的法人代表刚刚由张虹更换为陈忠，他也是刚刚受聘到这里当经理的。起诉这两名业主是以前的物业领导决定的。谈到德林园小区的物业管理，他说：“从整个旧宫地区来看，德林园物业的管理是非常不错的。可是物业管理不可能没有瑕疵，有的业主却以此为由不交物业费和供暖费。物业就是把心掏出来给业主，业主还是不满意。”

杨振川还强调，以前的物业领导与开发商有千丝万缕的联系，因此开发商的很多遗留问题都没有解决清楚。如果这些遗留问题不在物业的解决范围内，他们也只能进行协调。另外物业公司是自负盈亏，在职责范围内做好物业工作的同时，营利还是非常重要的目的。

“至于这起官司的结果，就要看法院的裁决了。”杨振川说。

争议声音：物业不能单纯要求业主交费

物管协会：不交物业费必须证据充分

北京市物业管理协会一工作人员表示：目前北京市物业起诉业主与业主起诉物业的官司几乎对等。如果业主证据充分，用不交物业费来维权也是可以的。物业不能单纯用《物业服务协议》要求业主交费。

律师：成立业委会处理此事

北京律师协会物业管理专业委员会副主任、北京仁和律师事务所律师孟宪生认为：业主靠不交物业费和供暖费来维权不是解决问题的办法，这既损害了物业的利益，也损害了小区的公共利益和其他交费业主的利益。德林园小区应成立业主委员会处理此事。如果业主对物业服务不满意，可让业委会就相关事项与物业进行协商，如果仍不满意物业服务，业委会可以通过业主投票解聘物业，选聘新的物业。

法学教授：激化矛盾不利于和谐稳定

曾经参与“美丽园小区案”论证的北京大学法学院教授尹田认为：业主和物业的矛盾在各个小区都或多或少地存在，德林园小区的问题不算是最尖锐的，但是庭审当天有近百名业主去声援被告，问题处理不好，很有可能激化矛盾。

尹教授认为，解决这对矛盾不是物业和业主谁输谁赢的问题，而是要实现小区的和谐稳定。“比如美丽园小区，物业突然撤出后，小区又出现了其他非常严重的问题。物业和业主都不能感情用事，要理性对待问题。

北京物管条例：已列入今年立法计划

另据悉，北京市今后将通过转变物业管理体制，整顿和规范市场秩序等手段改变现状。《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已完成草案，并已列入今年的立法计划。

截至2006年6月底，北京已有2841家物业管理公司取得资质，从业人员约20万，管理项目达4564个，总建设面积为3.2亿平方米。

来源: 广州拆迁纠纷律师