广州拆迁纠纷律师

农村房屋买卖院墙的权属争议之确定及权利救济
陈甲、代某诉陈乙恢复原状纠纷案法律问题分析
作者：王华伟 2010-08-19
【案情】
原告陈甲、代某夫妻二人原为黑石头村村民。1992年4月14日，两原告与刘娘府大队的骆家签订了房屋产权转让契约证书，购买骆家所有的西小府（为刘娘府大队所辖）8号院房屋及院墙。由于房子小且破旧，陈甲1992年5月7日向刘娘府大队申请建房，在建房用地证说明一栏中载明：本户是黑石头大队的社员，在1992年4月14日经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，有三间旧北房和院落，房子旧和小。申请多次建西和东附属房。四至情况为东至院东墙，南至院内南墙，西至陈丙（本案被告陈乙之父）院东墙离50公分，北至北房前。村公所同意陈甲在院内建附属用房，并加盖北京市石景山区石景山乡人民政府刘娘府村公所印章。
另查，2000年本案被告之父陈丙去世后，被告陈乙享有西小府9号院房屋的继承权。此后，两原告与被告互为邻里期间，因门前水沟流水问题时常发生纠纷。2006年7月14日，经中间人杨某某调解，代某与陈乙达成协议，内容如下：坐落在西小府9号院的东墙，邻院代某门楼西3.5米的院墙属9号院陈乙所有，靠院墙门楼处留水沟眼不是永久的，如9号院门楼改造，此院墙不存在留水沟眼的问题，邻院自己想办法解决。注：水沟眼只允许走雨水。中间人杨某某在协议上签字确认。经法院向中间人杨某某询问，杨某某表示骆家与代某之间的买卖契约中已表明该院南墙卖给了代某家，2006年7月14日所签协议是为了邻里和睦，不让陈乙堵墙门楼处的水沟眼，所以代某才承认该墙是陈乙的。陈乙于2009年6月13日将邻院代某门楼西3.5米的院墙拆除,并新建一门楼及院墙。原告代某认为被告陈乙拆墙的行为损害了其财产，遂以恢复原状为由提起诉讼。
原告代某诉称，原告1992年4月从骆家购买西小府8号院的房子和院落。原、被告系邻居关系，2009年6月被告陈乙翻盖房子并重修大门和院墙，将属于原告家的院南墙强行拆毁，重新建起被告的一面墙。被告不听派出所和原告劝阻，侵占、拆毁原告家院墙，给原告进出、生活造成不便。故诉至法院，要求被告返还侵占原告的南院墙并恢复原状。
被告陈乙辩称，首先，位于石景山区西小府8号院属刘娘府大队集体所有，属宅基地。二原告在1992年4月从原房主骆家购买此院落，其行为已构成违反国家宅基地买卖、使用的相关法律规定，原告不是刘娘府村的村民，不能买卖该房屋。故被告认为，原告不具备起诉的资格。其次，原被告曾于2006年7月14日签订协议，协议中原告代某承认诉争之院墙为被告所有，因此，不同意原告的诉讼请求。
法院经审理认为：本案争议焦点为诉争之墙的所有权权属问题。因原告自骆家购买房屋，从房屋产权转让契约证书分析，庭院四至中“南至自家院南墙”的表述，已表明骆家转让该房屋时，已将诉争之院墙转让原告，且在刘娘府建房用地证中载明陈甲经92年4月14号经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院，亦表明原告购买的是骆家宅院，故原告应当享有该院墙之所有权。虽然2006年协议约定原告代某表示该院墙系被告所有，但因达成该协议系为解决邻里纠纷代某做出的妥协，且该协议并不能产生权利转移的效力，故对被告所述该院墙归其所有的抗辩意见，法院不予采纳。原告购房后再申请建房时，因村公所并未提出异议，可视为许可原告与骆家之买卖行为，故被告表示原告对该房屋无所有权的意见，法院不予采纳。
但由于原告所主张的恢复原状之请求，系物上之请求权，应当以物的存在为主张权利之基础，现原告所主张之院墙已经拆毁，物已不存在，故其恢复原状之请求已不可能实现，法院亦不宜支持。原告可通过其他方式对相应权利进行救济。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决驳回陈甲、代某之诉讼请求。
一审宣判后，当事人双方均未提起上诉，本案发生法律效力。
【评析】
本案涉及的核心法律问题主要包括原告与骆家房屋买卖合同的效力、院墙之物权归属的确定、原告权利救济的方式等三个方面。
（一）房屋买卖合同效力分析
长期以来，由于我国农村实行土地集体所有制，理论界对农村房屋买卖合同的效力大多持否定态度。我们认为，实践中对待农村房屋买卖不宜采取一刀切的思路。一律确认买卖合同无效的做法既无益于交易稳定，也不利于矛盾纠纷的及时化解。正确的思路应当是，结合个案的特点、根据诚实信用原则，采取尊重历史、照顾现实的方法来考察农村房屋买卖合同的效力。
1、买卖基础资格分析。根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该款的立法目的可以看出，农村宅基地因属集体所有，宅基地权利人原则上仅具有使用权。但享有宅基地使用权是获得在其上所建造住宅之所有权的基础，宅基地使用权人因合法的建造行为而直接取得房屋的所有权。即因合法建造等事实行为发生物权效力。宅基地使用权人因对房屋享有物权而具备了出卖房屋的基础。就本案而言，骆家正是基于对房屋及院墙的合法建造行为，取得了对房屋及院墙的物权，因此具备了出卖房屋及院墙的资格。从买受人的角度看，原告签订合同时虽非刘娘府村村民，但其当时的身份亦是农民，且买卖合同签订后原告即从黑石头村搬出，骆家也迁出刘娘府村，在宅基地使用问题上，并未造成法律所禁止的一户多宅的状况。与城市居民购买农村房屋的情况不同，原告受让房屋的行为并未导致农村集体经济组织的利益受损，实际上仅仅是使用权人的变更而已，从证据表明这种变更亦是得到该集体经济组织所认可的。
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