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农村房屋买卖纠纷增多值得关注
近年来，随着旧村改造、城市化进程的推进，农村房屋交易所引起的纠纷日益增多。江苏省镇江市润州区法院调查后发现，今年1至10月，该院辖区内因农村房屋买卖而引发的纠纷达21起，同比上升了29.4％，其中诉诸法院的有8件。
此类纠纷的特点
农村房屋买卖交易主体呈现出多元化。几年前，农村房屋买卖一般只在农村的本村村民之间进行。而近年来，交易主体迅速扩大，呈现出多元化趋势。交易行为不仅在本村村民之间进行，而且也在本村村民与外村村民之间、农村村民与城镇居民之间以及城镇居民相互之间进行。
交易方式呈现多样化。有少量的房屋买卖以口头方式进行交易，这种方式主要发生在农村村民之间或者亲戚朋友之间，大部分的房屋买卖行为采用书面形式进行，有的参照商品房买卖合同样式签订格式比较规范、内容比较详细的房屋买卖合同，有的则只签订主要反映房屋价格和坐落位置的简约式书面转让协议，还有一小部分的农村房屋交易行为则采取名为赠与、实为买卖的形式进行，这种交易行为主要发生在农村村民与城市居民之间，交易双方往往同时签订房屋买卖合同和房屋赠与合同，双方以赠与合同的形式办理房屋产权和土地使用权过户手续，而实际上则私下按照双方签订的房屋买卖合同内容来进行交易。
房屋出卖方反悔而引发的纠纷所占的比例很大。当前法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动起诉到法院，要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋，也有少部分是由于买受人起诉出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续，只有极少数案件是由于买受人拖欠购房款而引发纠纷。
法院在审理此类案件时面临着法律适用难的窘境。当前，关于房屋买卖的现行法律法规主要适用于商品房，而关于农村房屋买卖的规定基本上属于空白，这给法院正确处理此类纠纷案件带来了法律适用上的困难。在审判实践中，有的法官在合同法、土地管理法及国务院有关部门发布的行政法规及规范性文件的相关规定之间选择适用的法律依据，由于所依据的法律规定不同，往往导致判决结果大相径庭，甚至出现同案异判的现象。
此类案件的生效判决执行起来比较困难。有的纠纷发生在房屋已经交付给买受人实际占有相当长时间之后，长达数年。由于买受人实际居住多年且进行了装潢或改造投入，互相返还起来难度较大。
纠纷增多的原因
未及时办理房屋产权及土地使用权过户手续而引发纠纷。一些村民交付房屋后未能及时办理过户手续，买方过了很长时间才要求出卖方协助办理，往往会由于遭到拒绝、不予积极协助或反悔而引发纠纷。
随着市场经济的快速发展，人口在城市和农村之间的转移增多。一方面，由于城市建设的发展和户口限制的逐步取消，大量的农村居民流向城市，并在城镇购置房屋居住生活，农村出现了许多闲置住房；另一方面，部分城市居民为改变生活方式或居住环境，到近郊的农村购买农民闲置住房，交易量的增加导致纠纷不断增多。
城市化进程的推进，使城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增。这些房屋如果被拆迁或征用，可获得较好的安置房或价值不菲的拆迁补偿款。当初以较低价格卖掉农村房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方，故意毁约，起诉到法院要求确认房屋买卖行为无效而判令买主退还房屋。
相关法律法规及相关政策不够协调、统一。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面。我国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该法第六十二条又规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实践中，农村房屋买卖行为发生后，房管部门和土地管理部门也区分情况为部分农村房屋办理了相关权属过户手续。但2004年11月国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，导致许多城镇居民已购买的农村住房不能办理土地使用权过户手续，从而导致农村房屋买卖合同纠纷增多。
（作者单位：江苏省镇江市润州区人民法院）

来源: 广州拆迁纠纷律师