广州拆迁纠纷律师

　近期《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》的相继制定出台，成为政府加强土地市场管理的明确信号。8月1日起，《上海市土地储备办法》将首先实施，届时政府在土地市场中将更有效地利用手中的杠杆，发挥宏观调控土地入市的作用。业内人士认为，今年政府“缓推”土地从一定程度上也是为了“挤”出开发商手里未开发的土地。

土地作为房地产业的源头目前正成为调控的重中之重，近期《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》的相继制定出台，成为政府加强土地市场管理的明确信号。

一方面，《上海市土地储备办法》将在8月1日起实施，办法将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”，界定了包括滩涂围垦成陆并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地、市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地共六类应当储备的土地。

上海过去尽管成立了不少土地储备机构，市区两级土地储备机制也收购了不少土地，但是土地储备中心的作用并未完全发挥到位。而此次土地储备办法的出台，将大大完善土地储备制度。并且现在国家把土地当作宏观调控的杠杆，今年暂时停止土地出让，政府的目的之一就是挤出囤积在开发商手里的土地，在此背景下，土地储备办法的出台就更显深意。

另一方面，为了贯彻国家宏观调控政策，实现土地的集约使用，上海相关部门制定了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》，用地规模审核立刻成为审批建设项目的一个重要前置环节。

据悉，三类项目必须在审批中重点加强用地规模的控制与核定：一是新建、迁建单位需要使用土地的，二是原址扩建需要使用本单位以外土地的，三是需要改变本单位土地使用性质的。并且，上海通过招标、拍卖方式进行土地使用权出让的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，也须按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的有关规定实施用地规模控制。办法还强化了项目审批中用地规模控制的四个环节作用，将在项目建议书审批环节、项目规划选址环节、项目土地预审环节和可行性研究报告审批环节把用地规模控制作为主要考量因素。

业内专家表示，一段时间来全国各地在土地管理方面出现了一些违规违章操作情况，很大程度上在于土地管理责权的不明晰，上海此次将土地管理方面的规定提高到政府法规的高度，正是提高对土地的调控和管理力度，增加土地成本的透明度。

土地清查进行时

另一个引人注意的情况是政府对土地开发情况进行的清查工作。根据由国务院下国家五部委的检查验收表明，截至今年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4735个，占开发区总数的70.2％；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的 64.4％；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。

而记者获悉，下一步的专项治理整顿中，各地的“大学城”已被盯牢，将作为“固定资产投资过快”的部分进行处理。目前，上海已有松江大学城、杨浦大学城、南汇科教园区、中科大学村等数十个大学城。这些大学城占地规模都相当庞大，如松江大学城总面积就近8000亩，且大学城周围多有房产区，其中是否有变相圈地的情况的确让人关注。杨浦区房地局的一位有关负责人表示，目前中央有关部门正在对杨浦大学城的用地情况进行清查，但他没有透露任何具体进展。

此外，有知情人士透露，中央对土地市场的宏观调控措施很严，但还是留下了两道“口子”——奥运会与世博会。“北京的2008年奥运会与上海的2010年世博会的土地储备与开发运作没有划入此次调控之列。未来，上海已经成立的世博土地储备中心可能会动作很大，因为其专门负责收购、征用、储备和经营管理世博会展区土地，进行相关的基础设施建设，还包括世博会结束后土地的再开发，今后在市场露脸可能就是与世博会‘搭上边’的土地。”

开发商备感土地调控压力

上海今年在土地市场的调控力度着实不小，一方面要优化市场结构，加大普通住宅用地的供应，另一方面如何控制增量、盘活存量成为关键目标。

有业内人士告诉记者，在去年，上海根据国务院土地市场秩序治理整顿的要求，对乡镇擅自签订用地协议等情况进行了清理，全市共查处土地违法案件422件、面积640公顷，清理圈占土地584幅、面积6400公顷。

由于感觉到来自政府调控市场方面的压力，已经有一些开发商表露出准备加紧正规运作或将手中没能力开发的地转手，以免被收回的意思。在转让国有土地使用权的土地二级市场也已经开始显示出一种“活跃”气氛。“最近找上门要求转让项目的企业肯定比去年多，而现在一有这种消息传出，上门询问情况要求接手的也络绎不绝。”一位咨询机构的负责人告诉记者。

一位房地产律师也向记者介绍，在去年上海全面推行土地招投标以前，上海的二级土地交易就挺活跃的，一些开发商正规渠道拿不到地，就只好通过各种市场信息找二手土地接手，当时就有一些律师以及与土地交易有关的个人充当着二手土地交易的中间人。而在上海实行土地招投标后，企业可以通过招投标拿地，二手土地交易的风声在市场上淡了不少，但依然存在，有些开发商资金实力不足拿不到地只有转向二手土地市场。

“不过目前情况下，上海政府是不允许土地直接转卖的，一般开发商都是通过对项目甚至企业的收购并购来达到获得他所需要的土地资源的目的。从规范市场的角度来讲，目前开发商之间进行土地交易，要经历法律、会计等一系列环节，手续还是较繁琐的，现在政府提出建立一个规范透明的土地市场，希望可使开发商之间土地交易的成本相对降低，风险也减小。”

与此同时，业界也开始呼吁上海要建立一个完善的土地二级市场。上海市社会科学院房地产研究中心专家顾建发就指出，开发商私底下进行的土地交易越来越活跃，但上海还没有建立土地二级市场，这样就会有许多非阳光下的操作，上海需要规范一下土地的二级交易。

“在开发商眼里，资金和土地是宝贝，我们是希望土地市场能够放开，土地信息公开，如果土地二级交易平台能够真正建立起来，对企业来说是又多了一个‘光明正大’的拿地渠道，并且政府如能规范完善该市场，企业也可以降低交易风险。”

有业界人士表示，政府建立土地二级市场形式上并不难，就如同现在的市房产交易中心一样，再设立一个土地交易中心，将土地信息全部上网公示，对所有的土地转让也进行审核登记。开发商对此看法不一，有的开发商理想中的土地二级市场是尽可能完全放开，有的是希望政府采取严格的信息登记和监管措施。对此，顾建发表示，政府有关部门一直在研究建立土地二级市场的问题，企业可能不希望过多的行政干预手段，不过相信到时政府会采取一定的规范和调控措施，不会完全放开

来源: 广州拆迁纠纷律师