广州拆迁纠纷律师

　　买好房子，更要买实惠房子;卖房子，也要卖得物有所值。洞察黑中介的陷阱，能使您买卖舒心，价格满意。但至今，仍有不少人对于黑中介的“暗箱操作法”不了解，现在就让我们一起破解黑中介的陷阱?
　　■陷阱一：全额房款现金收房
　　陷阱级别：★★★
　　陷阱特点：吸引力大，损失更大“现金全款收房”是黑中介赚取不法收入利润最大的主要方式之一。现金全数到账后，业主出于对中介公司的信任大多都会把房产证交给中介。
　　这当中基本还未完成过户手续，不法中介利用握在手中的房产证，不是高价转卖就是抵押变现，更危险的是个别不法中介卷款潜逃。一旦出现类似情形，业主的损失将非常大。
　　业内人士提醒，经纪公司应该只以中介形式出现，不允许有“现金收房”业务，按国家规定，中介最多只能收取2.5%的佣金。
　　■陷阱二：擅自挪用房款投资
　　陷阱级别：★★★
　　陷阱特点：金额大，风险更大
　　许多不法中介公司充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利，拿出大笔款项去进行股票、期货、基金的短期投资甚至存在银行吃利息，以期让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。
　　业内人士提醒，大笔交易资金由银行全权负责监管是最为稳妥的办法，虽然要交付一些监管费，但安全系数高了很多。
　　■陷阱三：“免佣金”障眼法
　　陷阱级别：★★★★
　　陷阱特点：诱惑多，地雷更多“购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段。
　　但中介的利润来源应全部来自于佣金，相关规定也明确要求中介公司绝不允许吃差价，买卖双方在交易时必须见面。业内人士提醒，经纪公司的服务理念“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”，不能仅停留在口头和纸张上，更应该是一以贯之坚定执行的策略。
　　■陷阱四：霸王条款藏深处
　　陷阱级别：★★★★
　　陷阱特点：条款多，暗沟更多
　　很多不法中介在与业主签订代理或买卖合同时，有意在隐蔽处设置一些不合理条款，不然就仅规定业主该负的责任，而对中介公司应当担负的责任采取模糊化处理甚至是“避而不谈”的办法。
　　只有出台二手房买卖和居间合同范本，才能最大限度地避免不合理合同的出现，保护消费者利益，黑中介在合同上做文章恐怕不再那么容易了。
　　■陷阱五：利用时间差收购
　　陷阱级别：★★★★★
　　陷阱特点：中介拿房证，差价尽情赚
　　这是一种手段十分高明的收购方式，中陷阱特点：中介拿房证，差价尽情赚
　　这是一种手段十分高明的收购方式，中介公司收购房屋时先给定金，一般1万-3万元，有的甚至更少，告诉房主剩下的房款一个月之后再给，接着带房主去做公证，然后将房本拿到手。
　　这样，中介公司可以名正言顺地拿着房子去卖，等一段时间房子高价卖出之后，再将买房人的钱给房主，这样就等于说中介公司只是先期投入几万元钱就可以获取翻倍的利润，而且投入的钱很可能是前面提到的沉淀其他客户的现金流。
　　业内人士提醒消费者，对于这种情况，业主不要轻易把房屋产权证交给中介，一般到过户时才将原件连同其他材料一起递交到房屋交易所。
　　巧辨二手房真实“年龄”
　　准备购买二手房的李小姐看中了一套房子，她被房子的真实年龄搞昏了头，“房东说房子是1998年建的，房产证上的日期是1999年5月，土地使用权证上显示的截止日期是2065年5月20日。”那么，这套房子到底多大“岁数”呢?
　　就此问题，记者咨询了有关专家，专家表示，李小姐提供的两个证上的日期都无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已转手两三次，最后看到的发证日期与房屋实际建成日期可能不相符。另外，根据土地使用权证上显示的截止日期，可以推断出该房屋1995年5月20日取得土地使用权，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋，则无从判断。下面，专家介绍了几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：
　　方法一：如果房屋墙面新近粉饰过，可从周围居民或房管部门那里确认房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房 方法一：如果房屋墙面新近粉饰过，可从周围居民或房管部门那里确认房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
　　方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，从地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
　　方法三：观察楼道情况，了解户表状况。
　　方法四：查看产权证。产权办理时间也能大致判断房屋年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前推两三年;商品房则推一两年。
　　最后，消费者还可以在与房主签订买卖合同时约定，如果房屋的实际建造年限与房主所提供的不符，房主应承担违约责任。


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