广州拆迁纠纷律师

　　导读：最近杭州频频出现留用地一词，许多人不了解留用地的概念以及杭州关于留用地的相关政策，本文介绍留用地的概念和相关政策。

　　所谓“留用地制度”是指政府在征用集体所有土地时，按照征用农用地(不含林地)面积的10%核定用地指标，鼓励他们单独或合作开发建设。 留用地制度的实施在维护失地农民的利益、妥善安置失地农民、发展壮大集体经济方面发挥了十分重要的作用，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。

　　杭州是走得比较快的城市。2002、2005、2008年，杭州相继出台过相关的政策，09年6月10日，杭州市政府更是出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在诸多实施方面有了更多细则，另外规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

　　但与此同时，由于不少村所建设的项目以商业和综合等有稳定收益的经营性项目为主，而且大多选择吸引外来资金参股的形式来合作开发建设留用地项目，也出现了留用地项目量大面广、新情况不断出现的状况，有必要加强引导和管理。

　　在杭州，最早出现的留用地项目是写字楼，如黄龙区块的聚龙大厦等，留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚，后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。

　　在杭州最早进行10%留用地建设和开发的三墩镇，近期连续有两个在留用地上开发的商业项目动工。人们发现，这两个名为西城博司和华彩国际的留用地项目，除了常见的写字楼、酒店、soho小户型之外，不约而同推出了整层500多平方米的“大户型”。

　　所谓10%留用地，是杭州政府为保障村集体经济组织，特别是村级的售后保障，在土地增收的时候，按照征收总量10%用于发展三产，通过三产的收入来保障村民的收入。杭州城西一带许多著名的高档写字楼如黄龙世纪广场、联合大厦等，都是在10%留用地上开发的。为了保证用比较好的现金流去保障农民的利益，10%留用地上的项目一般只租不售。不过，按杭州市政府的现行规定，留用地项目整层可以有一张产权证，但不能进一步分割。

　　上周末刚刚动工的西城博司，也是留用地商业开发的典型例子。该项目属于罗家村社区，一路之隔紧邻三墩的五里塘生态休闲商务综合体，总建筑面积14.5万平方米，由7幢520平方米的“大平层城市名流公馆”、1幢SOHO公馆、1幢商务酒店和商铺等几大类产品组成。整个项目墙体采用石材干挂，约10000 平方米的中心花园以苏州园林为蓝本，小区内设网球场、商业会馆、精致餐饮、室内高尔夫等物业配套。

　　比较奇特的是西城博司520平方米的“大平层城市名流公馆”，整层作为一个销售单位，产权40年，二梯一户，可自由分割。之前，三墩另一个留用地商业项目也推出过550平方米的整层“大户型”。那么，开发商为什么纷纷推出豪华的“大户型”，这些大房子准备卖给谁呢?

　　此前杭州的留用地商业项目，整层面积大多在1000平方米以上，这意味着要么找到有实力买下整层的大客户，要么只能分割成更小的户型长租，资金回笼较慢。以西城博司为代表的新一代留用地项目，单层面积“瘦身”不少，买下500平方米左右就可以有单独产权证，目标客群大增。

　　不过，有业内人士指出：整层500多平方米的“大户型”中蕴含玄机。原来的留用地项目如紫金广场，采用的是传统写字楼设计，核心筒放在中央，一层平面上做不到南北通风。而西城博司的整层520平方米，入户电梯是像住宅一样放在北面，南北通透;而且四个方向都有内凹式的“类阳台空间”;另外候梯厅入户大堂、首层景观大堂和地下车库大堂全部精装修。换句话说，这个房子即使用来居住，舒适性也非常好。

　　“会不会有这样的客户，买下来当做520平方米的豪宅住，或跟要好的亲戚朋友一家一半分割成两套住呢?毕竟价格比一般的住宅要便宜很多。”在西城博司的开工仪式上，就有媒体提出这样的疑问。尽管西城博司的营销负责人周小峰表示：“大平层城市名流公馆是当写字楼面向市场的”，但他也表示：不排除有些客户会把大公馆用做“商务居住”，比如一个平层上半边是公司，半边给员工临时居住。“我们不会限制客户的自由使用。”周小峰说。

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