广州拆迁纠纷律师

　　介绍《深圳市房地产市场监管办法》实施之后，深圳房产市场的中介情况。房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码及房号，即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。
　　直击《房地产市场监管办法》实施

　　编者按
　　《深圳市房地产市场监管办法》(简称《办法》)昨天正式实施。它将给楼市、房价带来怎样的变化?消费者将面临什么新问题?监管部门有什么要求?我们将随着《办法》的进一步实施，尽力从服务性、指导性和新闻性入手，及时报道，解疑释惑。
　　昨天，记者走访多家房地产中介，与知名开发商交流，深入了解《办法》生效后，给市场带来的最新变化。特别是就各方关注的“阴阳合同”问题作了进一步探析，供读者借鉴。
　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)“8月31日晚上，我们就接到公司紧急通知，所有网络发布信息必须要对应该物业的房源编码，如无标识房源编码或虚假编码的立即撤下盘源。”深圳世联地产一位区域经理昨天率部下忙着撤下网上发布的无编码房源信息。
　　记者在走访中发现，昨日，21世纪不动产深圳泛城房地产、国业地产、创辉置业等中介的店铺都在为明确房源编码、重新制作橱窗信息而奔忙。
　　编码发布违规将受重罚
　　目前，中介在网上、门店橱窗等渠道发布的房源信息满天飞，往往鱼龙混杂，真假难辨，可能误导买房人。《办法》规定，房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。未发布或者未按规定发布房源信息编码的，由主管部门责令限期改正，按未发布或者未按规定发布的房源信息编码每条处1万元罚款。
　　据介绍，房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码及房号，即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买房人的合法权益将会起到积极的作用。
　　创辉置业一位侯姓经理告诉记者，他所在的门店橱窗现有房源均未附上信息编码，现在急需换上30张有编码的房源信息。“大家分头去找放盘客户，一一做工作，请他们提供房产证编号和身份证号码，以便获得房源信息编码。虽然客户有抵触情绪，说明情况后，30个编码已经搞到手。预计1日晚或2日一早，门店前的橱窗里就可以贴出有编码的房源信息。”
　　21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，1日，公司正全力确认房源的编码，公布的租售信息均将附上房源编码，问题是业主不习惯，担心个人信息被盗用。“我们正在做说服工作。公布的房源做到全部有编码，需要一段时间。”他说。
　　项目资本金制度正式运行
　　“早在《办法》实施前，市规划国土委就组织了企业培训，所以，今天正式执行，相关规定可以得到有效落实。”鸿隆地产集团营销总监陈良满表示，他们开发的楼盘几个月前已开盘，价格公示、备案等工作都是按规定严格执行。
　　《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。此举将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实的情况。
　　陈良满说，他们公司已经建立项目资本金，并按规定在运行。
　　珠江投资公司惠州大亚湾珠江东岸项目总经理路剑峰认为，《办法》规定，房地产开发企业在申请预售时，项目资本金专户内余额不低于项目资本金的10%。此举如果严格执行，会大大增加开发商资金压力，“逼”其加快卖房，加速资金流转。如果推盘增量大，有可能引起房价松动。
　　业内观点
　　房地产专业人士提醒

　　签“阴阳合同”买方将多交税

　　深圳特区报记者 谭建伟
　　“对《深圳市房地产市场监管办法》，方方面面最关注的还是‘阴阳合同’问题。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧昨天表示，《办法》实施，“阴阳合同”即将终结，按评估价征税可能推行，这对买家会带来损失，签合同时一定要慎重。
　　真假价格差距可达几十倍
　　杨创慧说，“阴阳合同”算得上是深圳楼市的潜规则，甚至称得上是一种惯例。买家不得不接受，否则难以成交。新一点的二手房实际成交价比合同写明的原价，相差两成是常事。老房子的真假价差有三四倍之多。一些商铺的价差更大，如果是上世纪八十年代买的商铺，价格50万元左右，现在出手卖个几百万、上千万都有可能，价差达几十倍之巨。
　　创辉置业的一位经理介绍，目前，深圳二手房交易使用“阴阳合同”避税，比例非常之高，真假价差非常大。以梅林一村为例，因为原是政府分配的福利房，100平方米的房子价格就十几万元，现在出手超过200万元已很普遍。也就是说，如果假合同上写明以原价成交，实际缩小了十几倍的价格。他最近就中介卖出一套原价30万元的房子，实际成交价是390多万元，相差12倍。
　　规范税收买家得多交税
　　市地税局权威人士日前透露，年底前，深圳将严格二手房交易的税收征管。这意味着最新的买家如果卖掉手中的房子，测算出的利润空间会大得惊人，比实际利润高出许多，从而导致多交税款。
　　关键是看如何计税。试举一例。一套原价10万元的房子以100万元实际成交，如果采用“阴阳合同”，就会隐瞒90万元的实际价格。买家若再以150万元卖出这套房子时，他的获利空间变成了140万元，比实际多算90万元。如果按20%计个人所得税，需多交税18万元。
　　杨创慧认为，“阴阳合同”是历史形成的，如果将后果全部由最后的买家承担有失公允。深圳需出台二手房交易征税细则，合理地解决这一历史遗留问题。
　　一位资深专业人士表示，如果将来公布的二手房交易征税细则是按评估价打折、扣除部分税费后，征税1.5%，上述买家比实际多承担的税款约为1万元，显得相对合理和可承受。当然，如果市场需求强劲，该买家在以后卖房时有望采取“实收”模式，将新增税款转嫁给下一个买家。
　　最新数据

　　深圳中原发布房价报告

　　8月深圳二手房价环比持平
　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)全市六区185个样本楼盘成交均价为17164元/平方米，环比7月微跌0.06%，基本持平;比上半年指数最高点4月，下跌了7.33%。昨天，深圳中原发布了最新房价报告。
　　根据深圳中原统计，上述185个样本楼盘中，70.27%样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌：约6.49%的样本楼盘跌幅大于10%，19.46%的样本楼盘跌幅在10%-5%之间，有44.32%的样本楼盘跌幅在5%-0之间。29.73%样本楼盘价格相比前三月均价出现上升：16.76%的样本楼盘升幅在0-5%之间，10.27%的样本楼盘升幅在5%-10%之间，仅有2.70%的楼盘上升幅度大于10%。从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看，8月市场出现回暖迹象。价格出现环比上涨的区域有宝安区，龙岗区和南山区，涨幅分别为1.3%，0.6%和0.4%;环比下跌的区域是罗湖区，盐田区和福田区，跌幅分别是1.0%，1.0%和0.4%。
　　专业人士分析，楼市在经过3个多月的僵持后，观望气氛有所减弱，部分刚性需求对未来房价的预期发生改变，开始进入市场。2010年7月出台的《深圳市房地产监管办法》于9月1日实施，《办法》针对的重点是关于二手房普遍存在的“阴阳合同”等问题，为避免“阴阳合同”的消失带来的高额税费，部分业主和购房者积极放盘和买房，促成了新政之后的一波成交小高潮，从而也导致了各方对房价的上升预期增强。而与此同时，中央决策层、国土部等相关部委对房地产用地乱象的整治的态度明确、措施得力，表明了房地产调控坚持不放松的态度，未来政策调控的变数很大，给楼市的上行带来非常大的压力。两方面的合力使得房价仍在高位徘徊不下。
　　深圳中原预测，在政策不放松的情况下，未来楼市价格走势如何，还要根据是否有新的政策出台以及其实施和执行力度而定。


来源: 广州拆迁纠纷律师