广州拆迁纠纷律师

点评：
二手房买卖中，双方未能签定正式的买卖合同，中介是否有权要求约定标准的佣金？
对此，司法实践中基本已无争议，即合同没有签定完成，中介没有促成交易，要求支付佣金的条件尚未成就，因此无权要求约定标准的佣金，即使居间协议有不同约定亦如此，但可以要求与提供劳动相对应的报酬。在上海法院的审理实践中，该报酬一般为一两千元。
案例   a05：法治庭审   稿件  
卖家变卦不卖房中介仍讨中介费   法院判决房主支付1000元居间费
□法治报记者 陈颖婷
    原本挂牌出售房屋的卖家临时变卦不愿出售房屋，眼看无利可图的房产中介竟然擅自在房产网络挂牌限制该卖家交易，并将卖家金老伯推上了被告席，要求其为这次不成功的房屋买卖支付中介服务费1.8万余元。近日，松江区法院开庭审理了此案，最终法院以未签订房屋买卖合同为依旧，判令驳回该中介公司的诉讼请求，房屋产权人金老伯酌情给予中介公司1000元居间费用。
房主反悔不卖房了
    2009年10月， 78岁的金老伯准备将自己近百平方米的房屋出售，他将房屋在某房屋中介公司挂牌出售。没过几天，金老伯的房屋便被市民李先生看中。金老伯与李先生在中介公司签订了《房屋买卖三方居间协议》，约定房屋总价为125万元。而中介公司愿意以低于2%的中介服务费收取，即买卖双方交1.8万元即可。
    协议约定，金老伯及李先生与中介公司三方签订协议后16日内，按照上述约定的成交条件签订买卖合同。同时在签协议时，李先生给了金老伯定金1万元。
    谁知好事多磨，就在签订三方协议后不久，金老伯由于身体不适住院治疗。金老伯通过电话先后告诉中介公司和李先生，他无法亲自到相关部门签订买卖合同。金老伯与李先生买卖房屋的事也由此搁置了下来。在住院期间，金老伯考虑再三，打消了立即卖房的念头。为此，金老伯退还了李先生定金并给予双倍赔偿。
中介“挂网限售”讨佣金
    事情并没有因为金老伯的双倍赔偿而结束。房产公司将此次房产买卖的“流产”归咎于金老伯单方面的 “毁约行为”，要求金老伯和李先生仍需支付总房价2％的中介服务费，按事前说好的各自支付中介方佣金，即金老伯和李先生各支付9000元。但房产公司的要求遭到金老伯的断然拒绝。中介公司于是将金老伯的房屋挂上房产网络，并限制其与买家交易。同时，为了讨要佣金，中介公司又将金老伯告上法院，要求判令金老伯支付佣金1.8万元。
    金老伯认为，当时中介公司是在无法出示产权证原件的情况下签订居间协议，而且在签合同时产权号是空白的。又因自己视力不好未能仔细看合同，中介公司也没有告知其若房屋买卖不成功仍需支付佣金的事项。中介公司见房屋买卖不成功后，还故意将其房屋上网致使其不能再做交易，经过多次交涉才从网上撤下。在金老伯看来，中介公司本身有过错，故请求法院驳回中介公司的诉讼请求。
房主被判支付千元居间费
    那么金老伯究竟是否应该为这次不成功的房屋买卖行为支付不菲的中介费呢？法院审理后认为，房产中介公司作为居间人，只有在促成合同成立的情况下，才可以要求委托人按照约定支付报酬。在中介的居间下金老伯与案外人李先生签订了房屋买卖三方居间协议，但事后双方并没有签订房屋买卖合同，因此中介方的居间活动尚未成功，并未促成合同的成立。
    此外，原告中介公司作为格式合同的提供方，对被告方金老伯权利限制较多，而对自己的义务没有相应的规定，中介公司又没有采取合理的方式提请金老伯注意，也未能提供证据证明其已就该条款向金老伯作了合理的提示及说明义务，故原告中介公司据此主张佣金，依据不足。考虑到在本次居间过程中，中介公司为促成金老伯与买家李先生之间的买卖成功，已履行了部分居间义务付出了一定的劳务，金老伯应该酌情支付必要的居间费用。据此，法院判决金老伯支付1000元居间费。

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