广州拆迁纠纷律师

　　位于河南省焦作市中心城区的解放区，是全市党政军机关所在地，是政治、经济、文化、交通中心。建成区面积67平方公里，全区总人口29.2万。全区耕地9955.6亩，山地16509.2亩，坑塘水面185.5亩，人均耕地0.034亩，属人多地少型地区，可供开发垦植的荒地等仅为874.5亩左右，土地后备资源严重不足。随着工业化与城市化的推进，解放区的城市人口也在急剧增加，现有的用地空间以难维持经济社会发展需要。因此，大力推进土地节约集约利用，既是落实科学发展观的必然选择，更是确保解放区经济社会持续发展的内在需要。从解放区的实际情况看，土地低效利用主要表现在以下方面：

　　1.建成区的土地利用

　　1.1旧城区土地利用率低下

　　旧城区已经成为解放区土地低效利用的主要方面，旧城区面积占建成区面积的20%-40%。在旧城区内存在大量一户一宅和低层建筑，土地容积率极低。城区土地约30%左右被低效利用，城市规划整体容积率一般为0.4-0.45，而实际上解放区的容积率不及规划容积率的50%。据此推断，旧城区土地利用率、容积率应更低。一些房屋破旧不堪，长期空置，街巷纵横交错，给土地的合理、高效利用带来不便。

　　1.2住宅用地供应不合理，房地产空置率高

　　近年来，房地产行业极度膨胀，政府对房地产用地收益的期望值逐年增加，追求片面的土地收益，往往不顾及本地区房地产供求现状，对房地产企业开发方向也不加以任何控制，导致关系普通群众切身利益的安居房供应不足，大面积的高档商品房因购买力不够出现闲置。

　　1.3城郊结合部房产转让导致违法用地

　　由于解放区城郊结合部“似城非城”所特有的特点，一些居民受传统居住习惯的影响，总想千方百计地购买土地自建住房。在城郊结合部，以住宅用地为主的变相的土地买卖仍然存在，虽然历经多次清理，但收效不大。这种隐性的地下房地产市场的出现，导致建成区内不断出现新的土地利用效率、容积率、建筑密度低效区。

　　2.造成低效用地的原因

　　以上三方面问题的存在原因是多方面的，既有技术方面的，也有主观思想方面的。我国是一个人口众多的国家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地国情的现状必须要引起我们思想上的高度重视。

　　2.1主观方面原因：

　　2.1.1政府畸形发展观。一些领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，一届又一届的政府往往重复着“前人建设后人还债”的怪圈，都热衷于搞大开发、大建设。由于低廉的土地取得成本不足以让企业学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了企业用地宽打宽用，多用地、用好地。

　　2.1.2政府职能缺位导致低效用地。长期以来，我们对用地的批后管理没有能形成有效的监管，虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上审查，但企业一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。对是否达到必要的投资强度、容积率、建筑密度等，国土、建设、规划部门缺少必要的制约措施。

　　2.1.3规划不合理导致低效用地。城区建设存在规划布局不够合理的问题，一些边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，土地资产价值不能充分显现。由于只注重新城区的建设，导致旧城区长期得不到改造和利用。

　　作为国土资源管理部门在大力推进土地节约集约利用和积极支持地区经济发展过程中，必须要重视以下三个方面的问题。

　　1.节约集约用地

　　1.1大力推进节约集约用地，必须积极转变经济增长方式。一是要充分发挥舆论导向的作用，加大对国土法律法规的宣传力度，增强各级干部、特别是领导干部的责任意识，面貌变不变，关健在观念，要让严格管地，依法依规用地成为自觉行为。二是要坚持规划定方向，实施有序开发。在对进区项目用地的审批中，以规划为指导，突出产业特色，大力发展优势产业，变“招商引资”为“招商选资”，提升产业层次，走“集约开发，内涵提高”的新型工业化道路。

　　1.2 大力推进节约集约用地，必须不断探索科学用地的新举措，新办法。

　　通过科学规划，整治好空心村的搬迁，减少农村建设用地，坚持建立和完善相关保护耕地制度，落实好《基本农田保护责任制》、《土地动态巡查责任制》等，对耕地实行重点保护，把耕地保有量等重要指标纳入各级政府年底目标管理考核中去，对擅自改变土地用途进行产业结构调整的行为要严肃查处，从而确保土地的节约集约利用。

　　1.3 大力推进节约集约用地，必须坚持政府绝对宏观调控积极运用行政手段。

　　实行土地一级市场由政府垄断，严格执行国家产业政策，严格供地范围和加大对闲置土地处置力度，重点要把好“三关”。第一，把好项目准入关。在项目前提立项申报时，发改、经贸、外经贸、规划、国土等相关部门，对项目的投资强度、容积率、建筑密度等控制性指标进行认真细致的审定，提高用地门槛，促进节约集约用地约束机制的形成。第二，把好工程进度关。供地后相关部门对项目的建设情况进行每月一次的跟踪检查，加强工程进度的监管，缩短建设周期。第三，把好闲置土地处置关。加强对闲置土地的处置力度，有利于打击围积土地的行为，缓解当前存在的土地供需矛盾，有利于遏止浪费土地资源的行为，促进节约集约利用土地，有利于推进存量土地资源的盘活利用，解决新增建设用地供需“瓶颈”制约。做好闲置土地处置工作，是当前破难题，保发展，促进节约集约用地的必然选择。2008年，我们对辖区内的闲置土地进行了逐宗调查摸底，根据不同情况进行了分类,按照“依法办事、积极慎重、实事求是、区别对待”的原则，发送了闲置土地告知书，但收效甚微。我们认为，对被认定的闲置土地，一是要强力征收土地闲置费，以推动土地充分利用。二是强制收回，对闲置二年或二年以上的土地，市政府要坚持原则，排除干扰，坚决依法收回土地使用权，重新进行配置使用。

　　1.4 大力推进节约集约用地，逐步健全利用评估考核机制。

　　按照节约集约用地的原则，制定符合实际的、宜于操作和相对客观公正的土地节约集约利用评估体系，每年对各级政府进行评价，并纳入政府考核。要重点评价和考核土地的投入强度、利用程度，产出效率等指标，将评价和考核结果与新增建设用地计划安排结合起来，与年终评先创优结合起来，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观，实现经济社会的可持续发展，推动节约集约用地工作取得新进展

　　2.利用存量土地

　　2.1鼓励利用存量土地。凡利用存量土地进行开发建设的，可根据本地实际，制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建，凡工业用地在符合计划、不改变用途的前提下提高土地利用率的，不再收取或调整土地有偿使用费。

　　2.2要加大对闲置土地的处置力度。以划拨方式取得土地使用权的，自建设用地批准书颁发之日起满一年未动工建设的;以出让方式取得土地使用权的，自国有土地有偿使用合同生效满一年未动工建设的;对超过两年尚未开工建设的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《河南省土地管理法实施条例》规定国土管理部门要依法收取土地闲置费或无偿收回土地使用权。所得资金按照相关规定或约定处理。对因政府或政府有关部门行为造成的闲置土地，政府或政府有关部门要切实履行承诺，创造条件，促进闲置土地处置利用。

　　3.建设用地整理

　　3.1积极开展城乡建设用地整理。要按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则，结合土地利用总体规划修编，统筹安排，合理调整城乡建设用地的规模和空间布局。重点开展城区中心区、城郊结合部和农村居民点用地整理工作，鼓励建造多层和公寓式农民住宅。

　　3.2加强农村宅基地管理。合理规划农村居民点的数量、范围、规模和布局。要优先使用村内空闲地、老宅基地和未利用土地，凡村内有空闲地、未利用老宅基地的，不得批准新增宅基地占用耕地。坚决贯彻“一户一宅”和“拆旧建新”的法律规定，宅基地面积不得超过河南省人民政府规定的标准。严禁城镇居民在农村购置宅基地，房管部门和国土资源部门一律不得为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放房屋所有权证和土地使用证。

　　4.强化土地规划管理，引导节约集约用地

　　目前解放区抓住正在进行新一轮土地利用总体规划修编工作这一机遇，超前预测，充分论证，科学划定土地用途区域，使用地空间布局更为合理，引导合理、集约利用土地，促进区域经济、社会和环境的协调发展。

　　土地是民生之本，发展之基，土地是不可再生资源。而发展是第一要务，发展离不开土地。落实科学发展观，就是要正确处理好发展和用地的关系，念好“土地经”，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，探索土地利用新路子，全面贯彻落实科学发展观，实现经济社会的又好又快发展。

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