广州拆迁纠纷律师

　　案情：1992年，徐某将自有房屋转让给王某，王某将该房屋转让给被告张某，2012年，张某将该房转让给原告林某。历次转让过程中，当事人仅办理了房屋所有权转移登记，未办理土地使用权变更登记，该宗地的土地使...

　　案情：1992年，徐某将自有房屋转让给王某，王某将该房屋转让给被告张某，2012年，张某将该房转让给原告林某。历次转让过程中，当事人仅办理了房屋所有权转移登记，未办理土地使用权变更登记，该宗地的土地使用权人仍然为徐某。徐某于2001年去世，留下唯一继承人徐小某。原告林某在办理土地使用权变更登记时，经与历次交易当事人协商未果，遂以张某为被告，以王某、徐小某某为第三人提起诉讼，要求他们协助原告办理土地使用权变更登记。

　　分歧：

　　本案审理过程中存在不同意见：

　　但最终意见认为，应该依照交易次序逐步过户，依次诉讼，如果直接过户到最终受让人，缺少法律、事实依据，因此，应驳回原告的诉讼请求。

　　根据物权法第147条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。依照房地产交易的有关规定，房地产转让，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。被告张某有义务协助履行该义务，但土地使用权证书登记人为原房主徐某，需其协助才能使该义务履行。现徐某已去世，根据继承法的相关规定，继承人应当在继承财产的实际价值范围内偿还被继承人的债务。遂徐某的协助义务应由其继承人徐小某承担。综上所述，原告林某要求被告张某、徐小某2人协助为其办理过户手续的请求予以支持，第三人王某不是原、被告房屋买卖合同当事人，亦不是房产登记权人，原告请求其协助办理过户手续，缺乏法律依据，不予支持。

　　评析：

　　本案涉及私有房屋权属流转，有一定的典型性;长期以来，由于房屋所有权、土地使用权登记分属于不同的行政机关，办证手续繁琐，以及权利人法律观念淡薄，认为房子就是自己的，办不办土地使用证无所谓等因素影响。因此，私房领域房屋所有权与土地使用权分离状态并不少见。

　　随着物权制度不断完善，房地产价值持续上升，权利人逐渐认识到土地使用证的重要性。实践中，房产多次转让时只办理房屋过户手续，而一直未办理土地过户手续的情况，即房屋、土地权利人分离的情况时有发生。针对这种情况，受让人可以向法院提起诉讼，根据判决结果申请变更登记，也可以直接向国土部门申请办理土地变更登记。然而实践中，国土资源管理部门要求房产转让的每手交易人都要到场签字确认，否则不予办理变更登记。由于房产历经多次交易，时间跨度较长，转让人、受让人多全部到齐的原因，多导致受让人无法通过行政手段实现土地权属变更登记。笔者建议，国土资源管理部门应当按照“地随房走”的原则，只要房屋所有权转让的事实与途径合法清楚，能足以证明当事人为房产合法权利人，在其缴纳相关税费后，应当通过公示等方式积极为其办理土地使用权属变更登记，不应当将其拒之门外。而真正杜绝房屋所有权、土地使用权分离状况，应当打破房管、国土各自为政现状，由一个机关统一办理。

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