广州拆迁纠纷律师

　　宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员用于建造住房的集体所有的土地。我国立法对宅基地的流转一直持否定态度。但现在一些地方出现了较大规模非法流转宅基地的现象，为全面开禁宅基地流转进行辩护的声音也不绝于耳。十八届三中全会提出，建立城乡统一建设用地市场，赋予农民更多的财产权利。 2014年中央“一号文件”也明确指出，改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案。有些地方政府已经开始着手制定试点方案，农村宅基地的流转似乎是大势所趋。

　　农村宅基地流转不切实际

　　目前主张宅基地流转的主要理由是：法律既然承认宅基地使用权是一种物权，就应当赋予宅基地使用权人充分享有行使、处分宅基地使用权的自由。农民取得宅基地后如何行使，是否将权利流转给他人，是意思自治支配的事项，不受他人干涉。开放宅基地使用权流转市场，通过价格机制和竞争机制引导宅基地流向，以发挥宅基地的经济效益，减少宅基地的闲置。限制宅基地流转，农民难以通过转让、抵押宅基地使用权、房产的方式获得进城就业、定居的资金，影响城市化进程。呼声如此的强烈，理由又看似如此的充足，以至于《物权法》在立法过程中也一度出现了摇摆，但最终《物权法》规定有关宅基地使用权的取得和流转适用《土地管理法》等相关法规的规定。这意味着，只要《土地管理法》维持现状，农村宅基地的流转就是非法的。

　　其实，上述理由都是似是而非的。首先，农村宅基地是否流转与其物权属性是不相关的，标的是否流转并不是物权的本质属性，流转只是其实现价值的一种途径。物权法中的非流通物和限制流通物大量存在。虽然物权是支配权，但自由支配并不等同于毫无限制。其次，所谓发挥宅基地的经济效益也是不切实际的。因为一户一宅的宅基地分配政策，农户一般不会有多余的宅基地用于流转，即便是进城务工的农民也大多不愿意出卖宅基地而在城市定居。况且宅基地的配给制度也决定了不能追求其经济效益，否则将在流转中变异。最后，有需求才有流转的市场，而宅基地并非在所有农村地区都有流转的需要。在经济不发达地区，宅基地本身并不值钱，即便允许宅基地抵押、担保或者转让，对于换取所谓进城资金也只是杯水车薪，甚至抵押或者转让不出去。

　　农村宅基地亟须自由流转的空间并不大

　　事实上，农村宅基地亟须自由流转的空间并不大。据调查显示，宅基地非法流转主要集中在经济比较发达、商品交易活跃的城郊地区或者风景秀丽、交通便利的地段，比如城郊结合部、景致气候宜人的风景区以及所谓的长寿乡百岁村所在区。在经济落后交通不便的地区则鲜有发生。这些地理位置优越的地段不仅会引起城镇居民的兴趣，更会吸引房产开发商的目光。相反，在那些经济落后地区，宅基地没有流转的空间。因此，真正亟须宅基地流转的是这些地理位置好的地区，而这些地段经济相对发达，居民们的视野也相对开阔，一般不会轻易地流转唯一的宅基地，即便是进城务工多年的打工者也是如此。华中师范大学的一项调查显示，大多数青年农民工不想或者不愿永久地生活在城市或者在城市定居，城市只不过是他们赚钱的临时居住地。

　　有些地方以建好的房屋置换农民的宅基地，如果农民们都是自愿自发的，无可厚非。然而这种集中居住的模式并不适用于农民。首先是农具无法放置，家畜无法喂养。其次，生活成本骤然上升。再次，邻里纠纷也遽然增多，引发了许多新的社会矛盾。

　　宅基地流转必须与制度完善相协调

　　宅基地的配给制度决定了宅基地的不可交易性。宅基地流转必须与宅基地的取得制度相协调。我国目前的宅基地实行的是按照一户一宅的方式无偿分配的，转让宅基地后不能再申请新的宅基地，那么许多农民可能因为转让宅基地而流离失所，如果出现大规模的失宅农户，如何解决将是一个难题，依靠保障房来解决是不现实的。如果宅基地在流转以后还可以再申请，宅基地流转将成为农民获利的不当渠道。宅基地的流转一旦开禁，今后所流转的绝对不会限于现有的宅基地。在中国荒地不多的情况下，宅基地多从农用地分割而来，而且在巨大的利益诱惑下，有条件的集体经济组织也可能会钻法律的漏洞将农用地变为宅基地。农用地因变身宅基地而流失，18亿亩耕地的红线是否能够守住就是问题了。

　　在不允许农村宅基地自由流转的前提下，对于一户多宅或者继承者不具有集体组织成员身份的情况下，如何处理是值得思考的。对于一户多宅的情况，应区分原因分别对待，对于历史形成的，应予以有偿退出;对于通过非法手段获取的，则应予以无偿退出。而继承者丧失集体组织成员身份的，对于城镇居民应允许其继续享有该宅基地;对于取得另一集体经济组织成员身份而丧失本集体经济组织成员身份的，应允许其自由作出择一选择。这样，既坚持了一户一宅的基本原则，也尊重了继承者的意愿。

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