广州拆迁纠纷律师

　　根据隧道接线项目的规划，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合项目的实际情况，特制订本方案。

　　一、拆迁人

　　青岛市市南区开发建设局

　　二、拆迁实施单位

　　青岛中房拆迁安置有限责任公司

　　三、拆迁范围

　　包括：云南路1号-25号、41号-53号、85号1#楼、87号-131号、2号-6号甲，广州路2号、4号、4号甲、9号-23号、25号甲、25号乙、42号，南村路1号-25号甲、27号-77号、石村路2号-8号、朝城路22号3#楼、24号，莘县路150号-160号、162号，观城路51号-63号、65号。

　　四、拆迁补偿对象

　　拆迁范围内被拆迁房屋的所有人和公房承租人，包括居民和单位。

　　拆迁所有权共有房屋，被拆迁房屋共有人作为被拆迁所有人共同享有权利并承担义务。

　　五、被拆迁房屋和补偿房屋建筑面积的确认

　　1、被拆迁房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。

　　2、被拆迁房屋建筑面积的认定：被拆迁房屋的建筑面积，私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准，公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或者计租表但建设合法的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

　　3、拆迁补偿面积的认定：①原住房建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算;②增加10平方米的住房改善面积;③被拆迁房屋建筑面积与改善面积之和不足45平方米的部分，按50%计算。但被拆迁人/公房承租人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋建筑面积和此次被拆迁房屋的建筑面积合并计算。

　　六、被拆迁人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的：

　　1.除拆迁区域的被拆迁房屋外，被拆迁人及其配偶在本市其它区域另有承租的公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买的公有住宅房屋的，在拆迁补偿时与本处被拆迁房屋一并计算。

　　2.被拆迁人及其配偶将在本市其它区域承租的公有住宅房屋或者已按住房制度改革购买的公有住宅房屋进行处分的，其处分房屋仍与被拆迁房屋合并计算。

　　3.被拆迁人及其配偶在本市其它区域购买的上市交易的按住房制度改革政策购买的公有住宅房屋，以及按规定可购买的承租的公有住宅房屋，不与被拆迁住宅房屋合并计算。

　　上述“本市其他区域”，在各市及崂山、城阳、黄岛区，仅指其各自行政区域范围;在市南、市北、四方、李沧区，指上述四区的整个行政区域范围。

　　七、拆迁补偿方式

　　拆迁补偿采用货币补偿和房屋补偿两种方式，除《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第30条规定的情形以外，具体拆迁补偿方式由被拆迁人/公房承租人选择。

　　住宅、非住宅兼用的房屋：按照住宅房屋进行拆迁补偿。

　　八、拆迁补偿标准

　　以房地产评估机构在评估基准日所评估的本拆迁区域新建商品住房平均销售价格、本拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格和异地补偿房屋价款为准。

　　本拆迁区域指拆迁许可证确定的本拆迁建设项目拆迁范围区域。

　　九、房地产拆迁评估机构的选择

　　由拆迁人与被拆迁人/公房承租人在市建委公布的房地产评估机构中共同选定评估机构。具体选择办法为：

　　拆迁人从上述房地产评估机构中选取5家拆迁评估候选机构，由被拆迁人/公房承租人在发放评估机构选择表中选定;被拆迁人/公房承租人在规定的时间和地点投送选择表，在当地房屋拆迁行政管理部门和社区管理机构监督下，根据拆迁当事人的选择意见选定房地产评估机构。

　　房地产评估机构选定后，由拆迁人与其签订委托评估协议，并报送当地房屋拆迁管理部门备案。

　　十、评估对象

　　本拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格。

　　对本拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格的评估，按照本拆迁区域新建商品住房、本拆迁区域拟新建同类非住宅商品房进行市场评估。

　　房屋拆迁评估一般应当采用市场比较法，参照临近、类似房地产的市场交易价格，结合被评估房屋的现状进行。

　　十一、住宅房屋的拆迁补偿及临时过渡

　　1、货币补偿：以该项目确定的房地产评估机构公布的本拆迁区域新建商品房平均销售价格作为货币补偿单价，按照条例规定确认的被拆迁房屋建筑面积进行结算。

　　2、房屋补偿：

　　①、就地补偿：房源为隧道接线改造工程周边新建高层商品住宅，建筑面积为50㎡左右、65㎡左右、80㎡左右、90㎡左右及以上住宅。补偿原则为按拆迁条例规定的应安置面积就近上靠户型，实际补偿房屋建筑面积超出应安置面积10㎡以内，按拆迁区域新建商品住房销售价格结合楼层差价结算差价款;实际补偿房屋建筑面积超出应安置面积10㎡以上的，按补偿房屋的商品住房销售价格结算差价款。

　　②、异地补偿房源：

　　海岸路新建高层普通商品住宅, 建筑面积为65㎡左右、75㎡、85㎡左右住宅;

　　宜昌路新建高层普通商品住宅, 建筑面积为65㎡左右、80㎡左右、90㎡左右和其它住宅;

　　3、临时过渡方式：被拆迁人/公房承租人自找周转房屋临时过渡。

　　4、临时过渡时间：以拆迁补偿协议约定的时间为准。

　　十二、非住宅房屋的拆迁补偿

　　非住宅房屋的补偿以货币补偿方式为主，如需就近房屋补偿的，应根据规划条件和个人的购买能力等情况商定。

　　选择货币补偿：根据被拆迁房屋的建筑面积，按照房地产评估机构公布的拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格予以补偿。

　　选择就近房屋补偿：按被拆迁房屋的建筑面积进行补偿。补偿房屋建筑面积超出拆迁应补偿面积的部分，按市场价进行结算。

　　十三、临时建筑及其它的补偿

　　违法建筑和逾期临时建筑自行拆除，不予补偿，逾期不拆的，由拆迁人报请有关管理部门批准拆除;拆除在批准期限的临时建筑，给予适当补偿。但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

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