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征收集体所有土地房屋拆迁问题
2018年4月13日  土地纠纷律师

征收集体所有土地房屋拆迁问题1、什么是征收集体所有土地房屋拆迁?
答:征收集体所有土地房屋拆迁,是指因城市建设需要征用集体所有土地时,由建设单位或个人拆除房屋及其附属物并给予补偿的活动。
2、征收集体所有土地进行房屋拆迁的主要法律依据是什么?
答:征收集体所有土地进行房屋拆迁的主要法律依据有:《中华人民共和国土地管理法》第四十七条关于“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿”的规定,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条关于“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”的规定,以及杭州市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过、浙江省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。
3、哪些地方的房屋拆迁按照《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》办理?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二条的规定,凡因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房屋及其附属物以及安置、补偿等事宜的,均应遵守《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。
4、因成片开发建设征地拆迁涉及零星国有土地上房屋及其附属物拆迁的,如何拆迁补偿安置标准?
答:因成片开发建设征地拆迁涉及零星国有土地上房屋及其附属物拆迁的,按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》实施管理,但其补偿、安置标准按《杭州市城市房屋拆迁管理条例》执行。
5、公益性征用土地拆迁补偿和商业性征用土地拆迁补偿标准是否一致?
答:按照规定,公益性用地和商业性用地的补偿标准是一致的。《土地管理法》规定,征地补偿是根据土地的原用途给予补偿,至于征收以后是公益性还是商业性用地,那是属于现用途。公益性征用土地拆迁补偿和商业性征用土地拆迁补偿都应当根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》进行。
6、余杭区征收集体所有土地拆迁房屋是否适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第三十六条规定,杭州市所辖各县(市)征地拆迁,可参照本条例执行。中共杭州市委、杭州市人民政府市委〔2001〕8号《关于萧山余杭撤市设区后管理权限等问题的通知》规定,保留萧山、余杭两区享有地市一级部分经济管理权限,撤市设区前两地制定的优惠政策继续有效,计划生育、户籍管理、土地征用、房屋拆迁、社会保障、房改政策、出租车营运等政策目前维持现状。原余杭市人民政府余政发[2000]160号文件关于转发《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的通知规定,凡在余杭区范围内,因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房屋及其附属物的,适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。所以,余杭区征收集体所有土地拆迁房屋适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。
7、余杭区征收集体所有土地拆迁房屋补偿安置等事宜按什么标准执行?
答:原余杭市人民政府余政发[2000]160号文件关于转发《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的通知规定,凡在余杭市范围内,因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房屋及其附属物的,拆迁房屋补偿、安置等事宜按余杭市有标准执行。
8、余杭区目前有哪些拆迁补偿政策,如何适用?
答:余杭区目前的拆迁补偿政策有,2001年6月28日区人民政府以余政发[2001]115号文件印发的《余杭区城区规划区内农村集体土地征地拆迁有关补偿政策意见》,适用范围是余杭区城区规划区内。
2002年9月1日后因征用集体所有土地需要拆迁农村集体所有土地上的房屋的,适用2002年10月25日区人民政府文件以余政发[2002]188号文件发布的《关于征用集体所有土地房屋拆迁执行新调整的〈余杭区房屋重置价格〉的意见》和2002年8月29日区人民政府文件以余政发[2002]147号文件发布的《关于实施〈浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法〉有关配套标准的批复》。
2004年4月1日起适用2004年4月13日区人民政府办公室以余政办[2004]77号文件发布的《关于转发征用集体所有土地房屋拆迁执行新调整的房屋重置价格的通知》和2004年3月30日区人民政府以余政发[2004]56号文件发布的《关于实施〈浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法〉有关配套标准的批复》。
但2004年4月1日前已发《集体所有土地房屋拆迁许可证》的,包括拆迁人(含接受委托拆迁、评估的中介机构)已与被征地单位或被拆迁人签订征地房屋拆迁补偿安置包干协议的;或者同一建筑项目分期分批动迁的实行同一政策,即旧房的评估价格和新房的安置价格仍按调整前规定执行。
9、余杭区征用集体所有土地房屋拆迁主管部门是哪个政府部门?
答:根据原余杭市人民政府余政发[2000]160号文件关于转发《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的通知的规定,凡在余杭区范围内,因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房屋及其附属物的,其房屋拆迁主管部门为余杭区土地行政管理部门。
10、什么是拆迁人?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第五条的规定,拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人。
11、什么是被拆迁人?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第五条的规定,被拆迁人是指对被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。
12、拆迁人有哪些主要权利
答:通过对被拆迁人进行补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利;有申请裁决和向法院起诉的权利;与房屋被拆迁人签订补偿安置协议的权利;达不成补偿安置协议时,可以申请裁决的权利。
13、拆迁人有哪些主要义务
答:拆迁人应当按规定查明被拆迁人的户籍、被拆迁房屋及其附属物状况等事项。必须对被拆迁人给予补偿和安置。
14、国务院办公厅有关文件对拆迁人有什么要求
答:国务院办公厅有关文件指出,拆迁人及相关单位要严格执行有关法律法规和规定,严禁野蛮拆迁、违规拆迁,严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段,强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁。否则,由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,并依法予以处罚;触犯刑律的,依法追究刑事责任。
15、被拆迁人有哪些主要权利?
答:被拆迁人有取得补偿和安置的权利;有与房屋拆迁人签订补偿安置协议的权利;与拆迁人达不成补偿安置协议时,可以申请裁决的权利。
16、被拆迁人有哪些主要义务?
答:被拆迁人必须服从征地建设的需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。
17、国务院办公厅有关文件对拆迁人有什么要求
答:国务院办公厅有关文件指出,对被拆迁人的一些不合理要求,不要作不符合规定的许愿和乱开“口子”,防止造成“以闹取胜”的不良影响。对少数要价过高,无理取闹的,要坚持原则,不能迁就;对少数公开聚众闹事或上街堵塞交通、冲击政府机关的被拆迁人,要依法及时进行严肃处理。
18、拆迁用地范围公告后,拆迁范围内的单位和个人应暂停办理哪些事宜?
答根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第七条的规定,征用集体所有土地需拆迁房屋的,在城市规划主管部门核定拆迁用地范围并由土地管理部门公告后,拆迁范围内的单位和个人暂停办理下列事宜:
(一)暂停办理户口的迁入、分户;
(二)暂停办理房屋的买卖、交换、翻(扩)建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等;
(三)暂停核发营业执照、临时营业执照。
19、在拆迁范围内暂停办理有关事宜的期限为期限有多长?
答:在拆迁范围内暂停办理有关事宜的期限为三十个月。因特殊情况需要延长暂停办理有关事宜期限的,应在期满前一个月报经市土地管理部门批准,可以适当延长,但延长时间最长不超过十二个月。
20、什么是房屋拆迁许可证制度?
答:房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。
21、房屋拆迁许可证的特点和作用是什么?
答:房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点,它只对特定的项目,在一定的时间和范围内有效。实施房屋拆迁许可证制度,是国家加强对房屋拆迁工作管理,维护国家和拆迁当事人双方的合法权益,保障城市建设顺利进行的重要途径。
22、如何申请取得《集体所有土地房屋拆迁许可证》?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第八条的规定,建设单位和个人征用集体所有土地需要拆迁房屋的,必须持建设项目及用地批准文件、拆迁计划及拆迁方案,向土地管理部门提出申请,经审查批准才可取得《集体所有土地房屋拆迁许可证》。领取《集体所有土地房屋拆迁许可证》后,方可拆迁。
23、哪些情况下不得发放拆迁许可证?
答:国务院办公厅文件规定,对违反城市规划及控制性详细规划,没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,不得发放拆迁许可证。
24、根据《集体所有土地房屋拆迁许可证》的规定,拆迁人应该注意哪些事项?
答:拆迁人实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
拆迁人如需变更拆迁范围的,应当重新办理领证手续;延期拆迁的,应当办理延期手续;终止拆迁项目的,应当及时办理注销手续。
25、什么是征收集体所有土地房屋拆迁公告?
答:集体所有土地房屋拆迁许可证一经发放,土地管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等于以公告。
26、征收集体所有土地房屋拆迁公告的意义和作用?
答:征收集体所有土地房屋拆迁公告是一种告知性的文书,是行政机关将拆迁的有关事项向社会公布的一种形式,是对拆迁当事人知情权的保护,是现代意义上政务公开、文明办公的具体体现。
27、房屋拆迁有哪些形式?
答:1、人民政府组织统一拆迁,即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。
2、自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。
3、委托拆迁。它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格的单位。
28、对拆迁形式,《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》有什么要求?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第九条的规定,实行综合开发的地区,应实施统一拆迁。土地管理部门不得接受拆迁委托。
29、什么是取得房屋拆迁资格的单位?
答:取得房屋拆迁资格的单位是取得《房屋拆迁资格证书》从事房屋拆迁的单位。
30、房屋拆迁资格的单位的设立要求是什么?
答:根据《城市房屋拆迁单位管理规定》,设立房屋拆迁单位必须具备下列条件:
(一)有上级主管部门同意组建的批准文件;
(二)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所;
(三)有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。
31、应当如何对房屋拆迁单位进行管理?
答:房屋拆迁主管部门应当依照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁单位管理规定》,对申请设立房屋拆迁单位进行资格审查,对审查合格的单位颁发《房屋拆迁资格证书》(以下简称《资格证书》),对房屋拆迁单位和自行拆迁单位的业务工作进行指导、监督和检查。
32、如何对被拆迁房屋作价补偿?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十二条的规定,被拆迁房屋需要作价补偿的,由按规定取得评估资格的单位在实施房屋拆迁前进行房屋评估,但不得由拆迁人、被拆迁人进行房屋评估。
33、什么是房屋拆迁评估机构?
答:房屋拆迁评估机构,指经房屋拆迁部门或房产管理部门核准,依法从事房屋拆迁估价业务的房地产估价机构。
34、房地产价格评估机构资格等级分几级?
答:房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。
35、各级资格房地产价格评估机构的营业范围是如何规定的?
答:一级机构可从事各类房地产价格评估,可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。
二级机构可从房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资人股、司法中裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自地区、直辖市区域内从事评估业务。
三有机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域内从各评估业务。
临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定,可在其注册地城市区域内从事评估业务。
36、房屋拆迁评估机构由谁委托?
答:参照《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条的规定,房屋拆迁评估机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与房屋拆迁评估机构签订书面拆迁估价委托合同。
37、房屋拆迁评估机构的基本要求是什么?
答:房屋拆迁评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。房屋拆迁评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
38、被拆迁房屋实际情况如何确定?
答:房屋拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
39、评估基准日如何确定?
答:被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。
40、评估情况如何公示?
答:参照《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十八条的规定,评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示,接受社会监督。公示时间不得少于10日。
41、对房屋拆迁评估报告有什么要求?
答:参照《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第七条和第十七条的规定,房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告、同时向被拆迁人出具分报告。
42、当事人对评估结果有异议怎么办?
答:参照《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第二十条的规定,当事人对评估结果有异议的,应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核,原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
43、当事人对复核结果仍有异议的怎么办?
答:参照《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第二十一条的规定,当事人对复核结果仍有异议的,可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁土管部门书面申请裁决,当事人为市、县房屋拆迁管理部门的,应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后,可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定,房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据,裁决部门应当自受理裁决之日起30日内做出书面裁决。
44、如何确定房屋占地面积和建筑面积?
答:房屋合法占地面积和建筑面积以《集体土地使用证》或农村私人建房用地批复上批准的占地面积和建筑面积为准。
原已发放《集体土地使用证》或已经批准,但遗失《集体土地使用证》和农村私人建房用地批复的,按当时家庭可享受宅基地建房的人口确定其合法占地面积,合法占地面积上的建筑面积视为合法,但必须有当地村委会和当地乡镇(街道)的证明。
1982年前国务院《村镇建设管理条例》颁发前已建的房屋,符合“一户一宅”规定的确认为合法面积,但必须有当地村委会和当地乡镇(街道)的证明。
45、建筑面积的计算口径是什么?
答:建筑面积计算口径标准。建筑面积的计算口径统一执行国家质量技术监督局2000年2月22日颁布的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GBT17986.1-2000)、浙江省建设厅2001年7月25日颁布的《浙江省关于贯彻执行房产测量规范的若干规定》(浙建房〔2001〕130号)和中华人民共和国建设部2002年5月1日颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)的有关规定。
46、私有住宅用房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等,是否计算建筑面积?应如何补偿?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定,私有住宅用房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等,均不作原住宅用房建筑面积计算,由拆迁人给予相应的折价补偿。
47、对房屋承租人和借用人应否安置和补偿?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十三条规定,拆除出租(借)的住宅用房,拆迁人对租(借)用人不予安置和补偿。
48、拆除未超过批准期限的临时建筑如何补偿?
答:拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑,可根据已使用年限给予适当补偿,但不作为安置依据。
49、私有住宅改作非住宅用房的,如何处理?
答:根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定,原私有住宅改作非住宅用房的,仍作住宅用房处理。
50、对原为住宅的经营性用房应否补偿?
答:国务院办公厅国办发明电[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》指出,各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
51、对有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋如何进行拆迁?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十五条规定,拆除有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋,在拆迁公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的,由拆迁人提出补偿安置方案,报房屋拆迁主管部门批准后予以拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当会同有关部门组织拆迁人对需拆除房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全手续。
52、什么是房屋拆迁证据保全公证?
答:房屋拆迁证据保全公证是指在房屋拆迁之前,公证机关
对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施,以确
保其真实性和证明力的活动。
53、拆除违章建筑、临时建筑和暂时保留使用的房屋应否补偿?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十六条规定,拆迁用地范围内的违法建筑物、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋,应无条件自行拆除,不予补偿,不作为安置依据。
54、在土地管理部门发出拆迁用地范围公告后进行的房屋装修、翻(扩)建的,可否予以补偿?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第七条规定:征用集体所有土地需拆迁房屋的,在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后,经土地管理部门公告拆迁用地范围后,不得再进行房屋的买卖、交换、翻(扩)建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等。所以,《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十六条第二款规定,被拆迁人在土地管理部门发出拆迁用地范围公告后,进行装修、翻(扩)建的,一律不予补偿,不作为安置依据。
55、如何确定安置人口?
答:安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。
56、什么样情况下可增加安置人口?
答:有下列情形之一的,可增加一个安置人口:
??(一)已婚尚未有子女的;
??(二)已领取独生子女证的。
57、在本市市区无常住户口的哪些人员可计入安置人口?
答:被拆迁人家庭成员在本市市区虽无常住户口,但属下列情形之一的人员,可计入安置人口:
(一)结婚三年以上的配偶;
(二)原户口在拆迁地现在部队服现役的军人(不含已在外结婚定居人员);
(三)原户口在拆迁地的大中专院校的在校学生;
(四)在户口所在地无人赡养,并在拆迁范围内实际居住二年以上的被拆迁人双方父母;
(五)原户口在拆迁地现在监狱服刑、劳动教养的人员;
(六)法律、法规规定的其他人员。
58、拆迁期间出生或死亡的人口如何计算安置人口?
答:被拆迁人在拆迁公告之日起至正式安置前出生的人口应作为安置人口,在此期间死亡的人口不再计入安置人口。
59、拆迁集体所有土地上私有住宅用房的安置方式有哪几种?
答:有以下三种安置方式:迁建安置;调产安置;货币安置。
60、什么是迁建安置?
答:迁建安置是指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿,并提供迁建用地的有关费用,由村民委员会负责按有关规定办理用地手续,在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。
61、迁建安置中,农居点具体安置方案由谁在什么时间确定?
答:《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十八条规定,在农居点内安置被拆迁人的,当地村民委员会应在拆迁公告发布后十五日内,确定具体安置方案。
62、什么是调产安置?
答:调产安置是指在拆迁私有住宅用房时,根据城市规划不能新建农居点的或被拆迁人全部是非农业人口的以拆迁人统一建造的多层成套住宅用房,作为产权调换用房,安置被拆迁人,实行产权调换。
63、对安置被拆迁人的住宅用房有什么要求?
答:安置被拆迁人的住宅用房必须符合国家规定的建筑设计规范和工程质量标准,并有相应的通水、通电、排污等附属设施。
64、什么是货币安置?
答:实行产权调换安置的,经拆迁人与被拆迁人协商一致,也可以由拆迁人对被拆迁人实行货币化安置,由被拆迁人自行解决拆迁安置用房。集体土地房屋拆迁的货币安置作为一种补充方式,在《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁条例》中只有原则性的规定,目前无可操作性的办法和价格依据,故至今尚未正式实行,待条件成熟后再有步骤地实施。
来源: 土地纠纷律师  


宋律师——土地纠纷律师

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