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谁的会所,物业/业主
2018年5月21日  广州拆迁纠纷律师
  谁的会所,物业/业主
  买房时广告中大力宣传的社区会所,开张后不仅全面对外营业,连小区自己的业主想进入都需交纳高额费用。最近,当“京东最大运动会所”——奥力万象新天店如期试营业时,一部分小区业主发现,“我们被奥力用高价挡在了自己的会所门外!”
  谁的会所
  以前看见别的小区有会所,王刚都觉得挺羡慕。面对现在奥力给出的单店单人将近4000元一年的报价,觉得自己简直是冤大头。
  王刚是万象新天的业主之一,5月19日,他和几个业主组织了一个反对会所高价政策的签名活动,当天下午,有100多名业主赶来签名并留下了联系方式。
  不少业主对购房时开发商的宣传印象深刻:“6500平方米的运动会所,距cbd最近、京东规模最大的健康天地。”
  现在才知道,这一切不是免费的。这里的单人年卡3900多元,还有一种2008元用30次的卡,限三个月内用完。就是这个价格把小区业主挡在了会所门外。
  4月24日,万象的部分业主在售楼处五楼会议室,与奥力就会员价格问题进行首次接触。业主表示:奥力健身应给万象业主一定程度的优惠。
  然而,奥力认为,“公司都有自己的市场策略,都会根据自己的调研制定价格体系。奥力有制定自己价格的权利。”
  协商的结果让业主失望。业主松涛疾呼:“公益性的设施变成了赚钱的场所,属于业主共有产权的会所,已经被别人不当处置。”
  更多的业主质疑,是谁将会所交给奥力处置?
  对此,“管家”燕侨物业公司的郭经理在电话中称:“是开发商把会所租给奥力的,会所的产权和经营权都是开发商的。”
  然而,业主们仍然质疑这家隶属开发商的物业公司:“物权法里说了,车库和会所都是业主的。”
  权属问题要通过权证来确定
  “法律并不规定某一类的建筑物归谁。”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心不认同某些说法,“现在问题的关键是要看权证在谁的手里。”
  “小区会所的产权非常复杂。”舒可心分析,会所的归属有三种可能:会所属于全体业主、开发商或者政府。
  被称作“维权专家”的舒可心发现,大多数业主和开发商的纠纷都源于权属不清。
  目前国内现有的商品住宅小区多数建有会所,其中绝大部分是开发商用来售楼或展示形象的有力砝码。业主们买房时会得到各种关于会所的美好承诺,但开发商刻意忽略权属问题,造成实际使用中问题频发。
  北京忆通律师事务所的毕文强律师就遇到过不少关于会所的官司,如承诺3000平方米的会所“缩水”为300平方米的,还有些会所被租给了餐馆、歌舞厅等。
  很多业主注意不到这些。一位二十多岁的年轻业主表示,买房子签合同要签100多个名,根本来不及细琢磨,即使有异议开发商也会以“统一规定”为由拒绝更改。
  在毕文强看来,中国的房屋从根本上处于供不应求的状况,卖方市场的强大注定让业主在房屋交易中处于弱势。
  物权法不能解决所有问题
  在会所之争中,业主们提的最多的就是《物权法》。有意思的是,几乎所有专家都没有用这部即将实施的法律来解释会所归属。
  “按照最新的《物权法》草案,除非有明确约定,会所不可能归业主所有。”中国人民大学法学院教授杨立新分析了《物权法》里有关会所的几次修改。
  被业主们反复引用的是《物权法》草案三审稿,当中明确提到“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”
  但四审稿草案里关于“会所”的规定被完全删去。一些业主认为,最新的八审草案中引入了“公共场所、公用设施”的概念,这里面理当包括会所。而杨立新将其阐释为“运动设施,绿地上的建筑物之类,不包括会所”。
  “我们的确拥有会所的产权,”万象新天的开发商天鸿房地产开发公司的法律顾问严民表示,现在会所的产权证正在办理当中。
  杨立新认为,虽然法律并没有规定,但从《物权法》精神上来说,开发的小区里有会所,宗旨就应该要为业主服务。如果经营中不能避免要向社会开放,也可通过《合同法》、《消费者权益保护法》、《广告法》多个法律协调配合来保护业主的权利。
  事实上,小区很多业主提出了自己的担心,来往车辆破坏了小区原有的安静,外来人员进出不能保障安全。
  “虽未对会所提出具体规定,《物权法》仍有“相邻权”一说。”毕文强进一步解释:“除了传统的通水通电,噪音光线等,相邻权的内涵也在不断深入”
  毕律师表示,如果会所对外经营影响了其他业主的生活,那即将实施的《物权法》有关相邻权的规定将是业主维权的主要依据。
  “物权法的出台不能解决所有问题,只相当于一个平台。”这位多年致力于房地产法律的律师将这一切比作是一个全新的游戏,《物权法》规定的是游戏方向——我们要保护自己的私有财产,要和公有财产处于一定的平等地位。在这场游戏里,持有私有财产的公民最终将是赢家,但中间的细节要在实际中不断调整。
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来源: 广州拆迁纠纷律师  


宋晶——广州拆迁纠纷律师

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