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农村房屋权属登记(宅基地)问题的解决
2018年6月15日  土地纠纷律师

  农村房屋权属登记问题的解决

  一、基本事实

  张某,北京市丰台区卢沟桥乡某村村民,一直居住在该村并系户主。 1994 年 4 月 8 日 ,该村村委会组织村民住房核查登记工作,并指派同村村民曹某对张某的住房进行核查登记。曹某在未经张某同意的情况下,擅自将该处房产的户主变更为张某的女儿,将家庭人口由 4 人变为 2 人。张某对此毫不知情。直到 2006 年 12 月 20 日 ,因张某房屋被拆迁需要签订补偿协议,张某方知自己的户主身份被剥夺了。张某无奈,遂向北京市丰台区人民法院提起诉讼,要求变更户主登记。

  二、法律依据

  1 、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

  2 、《中华人民共和国物权法》第六十三条第二款规定, “ 集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 ”

  3 、各省市均制定了《农村宅基地管理办法》专门规范农村宅基地的审批、使用等。

  三、法律适用分析

  1 、书写起诉状时案由的选择。依据最高人民法院《民事案件案由规定》,本案有两个可供选择的案由:所有权确认纠纷和侵犯集体经济组织成员权益纠纷。从张某对自己住房所拥有的所有权角度出发,村委会将其户主涂改为其女儿,则在形式上变动了该房屋的所有权人,从而,产生了物权争议,张某当然有权要求确权。从张某作为集体经济组织成员这个角度出发,其户主身份被村委会涂改,权益受到了侵害,当然有权要求撤销村委会的该行为。鉴于张某并未失去对该房屋的实际控制,我们在书写诉状时,选择了后者。

  2 、村委会涂改行为的定性。严格的说,村委会这个行为并未对张某造成实质侵害,理由是,村委会涂改户主姓名之后,在事实上承认了张某对该房屋的所有权,在拆迁补偿协议中也明确了张某的所有人身份,那么,村委会这个行为至多只是一个程序瑕疵。作为集体经济组织的成员,张某的户主身份关涉其他方面的权益,村委会擅自涂改不妥当。

  如上所述,农村村民一户只能有一处宅基地。张某及女儿实际拥有两处宅基地,但是户主都是张某,依法应当变更户主,但是,户主的变更并不能必然导致张某丧失对房屋的所有权;况且,张某有权对两处房屋作出选择,村委会无权强行涂改。

  3 、村民多处宅基地的处理。村民实际拥有多处宅基地,应当要求其让出其居住房屋之外的其他宅基地。但是,宅基地上的房屋,应当作价补偿,而不能强行拆除,这种补偿可以是宅基地的新的使用人,也可以使拆迁单位;而且,村民有权选择自己多处宅基地中的一处作为自己的居住场所。

  4 、村民权益保障。村民作为集体经济组织成员,其权益是多方面的。可是,住房及宅基地问题是核心权益之一。目前,我们国家尚不承认村民对宅基地的所有权,仅仅是保护其使用权。这就产生了一个问题:村民拥有自己的房子,却只对房屋赖以存在的土地拥有使用权。而且,宅基地的使用权还要受到限制 ---- 一户只能一处。那么,《物权法》所能保护的也仅仅是村民的房屋而不是宅基地。

  村民其他权益,比如表决权等有村民委员会组织法保护,当然应当受到法律的保护。


来源: 土地纠纷律师  


宋律师——土地纠纷律师

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